Τα τελευταία χρόνια η δόμηση σε εκτός σχεδίου γήπεδα και σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων βρίσκεται στο επίκεντρο μιας μεγάλης θεσμικής και πολεοδομικής αβεβαιότητας. Οι αποφάσεις του Συμβούλιο της Επικρατείας το 2022 και κυρίως το 2023 άλλαξαν ουσιαστικά τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζεται η εκτός σχεδίου δόμηση στην Ελλάδα, δημιουργώντας νέα δεδομένα για χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων αλλά και για την αγορά ακινήτων συνολικά.
Για δεκαετίες επικρατούσε η αντίληψη ότι ένα γήπεδο άνω των 4 στρεμμάτων μπορούσε να θεωρηθεί οικοδομήσιμο. Η πρόσφατη νομολογία του ΣτΕ όμως ξεκαθάρισε ότι το εμβαδόν από μόνο του δεν επαρκεί. Προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα είναι πλέον η ύπαρξη προσώπου σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο. Σε πολλές περιοχές της χώρας, όμως, οι δρόμοι αυτοί δεν έχουν ποτέ διοικητικά αναγνωριστεί, με αποτέλεσμα να δημιουργείται σοβαρή αμφιβολία για το αν πολλά γήπεδα μπορούν τελικά να οικοδομηθούν. Έτσι, χιλιάδες ιδιοκτήτες βρίσκονται σήμερα αντιμέτωποι με ένα καθεστώς αβεβαιότητας με απαξίωση και ραγδαίου περιορισμού των δυνατοτήτων αξιοποίησης της περιουσίας τους.
Παράλληλα, σημαντικά προβλήματα εμφανίζονται και στους μικρούς οικισμούς. Πολλά όρια οικισμών είχαν καθοριστεί παλαιότερα με νομαρχιακές αποφάσεις, οι οποίες σε ορισμένες περιπτώσεις κρίθηκαν νομικά προβληματικές. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να αμφισβητηθεί η πολεοδομική κατάσταση χιλιάδων οικοπέδων που θεωρούνταν μέχρι πρόσφατα εντός οικισμού. Ειδικά σε περιοχές που βρίσκονται στην εξωτερική ζώνη των οικισμών – τη λεγόμενη Ζώνη Γ – η δυνατότητα δόμησης δεν είναι πλέον δεδομένη με ασφάλεια, καθώς αυτές οι περιοχές δεν μπορούν να αντιμετωπίζονται αυτομάτως ως κανονικό τμήμα του οικισμού.
Σε πρακτικό επίπεδο, η πιο ασφαλής κίνηση για κάθε ιδιοκτήτη ή επενδυτή είναι ο πλήρης πολεοδομικός έλεγχος πριν από οποιαδήποτε αγορά ή επένδυση. Η έκδοση Βεβαίωσης Όρων Δόμησης αποτελεί σήμερα ένα κρίσιμο εργαλείο, καθώς επιβεβαιώνει αν ένα ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και αν ο δρόμος που το εξυπηρετεί θεωρείται νόμιμος. Χωρίς αυτή τη διαδικασία, η αγορά οικοπέδου μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα επισφαλής.
Ωστόσο, δεν μπορεί να αγνοηθεί και η ευθύνη της πολιτείας για τη σημερινή κατάσταση. Το πρόβλημα της εκτός σχεδίου δόμησης ήταν γνωστό εδώ και χρόνια, όμως ο πολεοδομικός σχεδιασμός προχώρησε με αργούς ρυθμούς. Η επιλογή να μετατεθεί η λύση στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια μπορεί να είναι σωστή ως κατεύθυνση, αλλά η καθυστέρηση στην ολοκλήρωσή τους παρατείνει την αβεβαιότητα για χιλιάδες ιδιοκτήτες. Το αποτέλεσμα είναι μια μεταβατική περίοδος σημαντικής αβεβαιότητας για ιδιοκτήτες, επενδυτές αλλά και για τις ίδιες τις πολεοδομικές υπηρεσίες. Μέχρι να ολοκληρωθούν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, σε πολλές περιοχές της χώρας η δυνατότητα δόμησης παραμένει ασαφής. Η κυβέρνηση έχει επιλέξει εδώ και 3 έτη να μην προχωρήσει σε μελέτη αναγνώρισης οδών και σχετική νομοθετική πρωτοβουλία ώστε να επιταχύνει την λύση του ζητήματος και το Υπουργείο Περιβάλλοντος δεν δίνει ενιαίες οδηγίες στις αρμόδιες Πολεοδομίες ανα την Ελλάδα, με αποτέλεσμα την διαφορετική αντιμετώπιση παρόμοιων υποθέσεων.
Η Ελλάδα βρίσκεται σήμερα σε μια κρίσιμη μεταβατική φάση. Το παλιό μοντέλο διάσπαρτης εκτός σχεδίου δόμησης περιορίζεται, ενώ το νέο μοντέλο πολεοδομικού σχεδιασμού δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί. Το ζητούμενο πλέον είναι να επιταχυνθούν οι διαδικασίες σχεδιασμού, ώστε να υπάρξει ένα σαφές και σταθερό πλαίσιο για τη δόμηση στην εκτός σχεδίου περιοχές, την ανάπτυξη των πόλεων και ειδικά της περιφέρειας και την ασφάλεια και αξία της ιδιοκτησίας. Με την εξαιρετικά καθυστερημένη κίνηση της Πολιτείας και της κυβέρνησης, οι ελπίδες είναι μάλλον φρούδες.
* Ο Μάνος Κρανίδης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO τεχνική εταιρείας-υπηρεσίες μηχανικών διαχείριση ακινήτων «KRAMA PROPERTY» www.kramaproperty.com, Μέλος Διοικητικού Συμβουλίου και Γραμματέας Ενημέρωσης της ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου, Επικεφαλής της παράταξης «ΧΑΛΑΝΔΡΙ ΟΡΙΖΟΝΤΑΣ 2023»
Πατήστε εδώ και δείτε τα 71 προηγούμενα άρθρα του Μάνου Κρανίδη
