Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για ανελκυστήρες, αυθαίρετα, ανακαινίσεις και οικοδομικές άδειες
Η περίοδος που διανύουμε είναι ιδιαίτερα σημαντική για τους ιδιοκτήτες και τους διαχειριστές ακινήτων, καθώς μια σειρά από νέες προθεσμίες, παρατάσεις αλλά και κίνητρα βρίσκονται σε εξέλιξη. Από τις υποχρεωτικές δηλώσεις ανελκυστήρων μέχρι τις φορολογικές εκπτώσεις για ανακαινίσεις και την ισχύ των οικοδομικών αδειών, οι επόμενοι μήνες απαιτούν έγκαιρη ενημέρωση και σωστό προγραμματισμό.
Παρακάτω παρουσιάζουμε αναλυτικά τα τέσσερα πιο κρίσιμα θέματα που απασχολούν σήμερα τους ιδιοκτήτες ακινήτων και τις τεχνικές εταιρείες που τους υποστηρίζουν.
- Δήλωση – απογραφή ανελκυστήρων (προθεσμία έως 30 Νοεμβρίου)
Η υποχρεωτική δήλωση και απογραφή όλων των ανελκυστήρων σε πολυκατοικίες και επαγγελματικά κτίρια έχει πλέον οριστικοποιηθεί. Το υπουργείο Ανάπτυξης έχει θέσει σε λειτουργία το Ηλεκτρονικό Μητρώο Ανελκυστήρων, μέσω του οποίου οι ιδιοκτήτες και διαχειριστές υποχρεούνται να δηλώσουν κάθε ανελκυστήρα έως τις 30 Νοεμβρίου 2025. Η καταχώριση γίνεται ηλεκτρονικά στο portal https://elevator.mindev.gov.gr/ , με ευθύνη του ιδιοκτήτη ή του διαχειριστή. Η ρύθμιση αφορά όλα τα κτίρια –ακόμη και όσα διαθέτουν παλιούς ανελκυστήρες– και στοχεύει στη βελτίωση της ασφάλειας και της ιχνηλασιμότητας των εγκαταστάσεων. Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης, προβλέπονται πρόστιμα από 1.000 έως 5.000 ευρώ, ενώ οι ανελκυστήρες που δεν θα δηλωθούν εμπρόθεσμα θα θεωρούνται παράνομοι και δεν θα μπορούν να λειτουργούν. Η καταγραφή είναι, επομένως, ουσιαστική όχι μόνο για λόγους νομιμότητας αλλά και για την ασφάλεια των ενοίκων και των επισκεπτών. - Ρύθμιση αυθαιρέτων (ολοκλήρωση έως 31 Μαρτίου 2026)
Ένα από τα πιο σημαντικά θέματα για κάθε ιδιοκτήτη αφορά τις δηλώσεις αυθαιρέτων και τη ρύθμιση πολεοδομικών εκκρεμοτήτων. Με βάση τις πρόσφατες νομοθετικές τροποποιήσεις, η δυνατότητα υποβολής δηλώσεων για αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υλοποιηθεί μέχρι τον Ιούλιο του 2011 ολοκληρώνεται έως τις 31 Μαρτίου 2026, για τις κατηγορίες 1 έως 4 του ν. 4495/2017, εκτός εάν δοθεί νέα παράταση. Η παράταση αυτή κρίνεται απαραίτητη, καθώς χιλιάδες ιδιοκτήτες δεν έχουν ολοκληρώσει τη διαδικασία, κυρίως λόγω καθυστερήσεων στην ανεύρεση φακέλων αδειών ή στη σύνταξη των απαραίτητων δικαιολογητικών (σχέδια, φωτογραφίες, τοπογραφικά κ.ά.) και της προβληματικής λειτουργίας των δημόσιων υπηρεσιών. Η ρύθμιση-τακτοποίηση είναι προϋπόθεση για κάθε μεταβίβαση, γονική παροχή, δωρεά ή έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου. Χωρίς αυτή, το ακίνητο θεωρείται μη μεταβιβάσιμο. Για τον λόγο αυτό, κάθε ιδιοκτήτης θα πρέπει να συνεργάζεται με μηχανικό, προκειμένου να γίνει πλήρης έλεγχος νομιμότητας και να υποβληθεί εγκαίρως η δήλωση. Η ρύθμιση δίνει τη δυνατότητα τακτοποίησης των πολεοδομικών διαφορών επιφανειών, καθορίζει και περιγράφει σωστά το ακίνητο και παράλληλα προστατεύει την περιουσία από μελλοντικές κυρώσεις ή απαγορεύσεις χρήσης. - Ολοκλήρωση σύνταξης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου Κατηγορίας Ι ν. 4495/2017 (δημόσιου χαρακτήρα – συνάθροισης κοινού)
Για τα ακίνητα ειδικών χρήσεων, κυρίως δημόσιου χαρακτήρα και συνάθροισης κοινού, της Κατηγορίας Ι, λήγει η προθεσμία σύνταξης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Μια σημαντική διαδικασία που θωρακίζει και οργανώνει τον φάκελο κάθε ιδιοκτησίας και εξασφαλίζει την πολεοδομική νομιμότητα. Όμως, η συγκεκριμένη κατηγορία αφορά χιλιάδες κτίρια και απαιτείται άμεση παράταση λόγω πολλών προβλημάτων στη φάση εφαρμογής της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίων, όπως εύρεση φακέλου, ρυθμίσεις αυθαιρέτων κ.λπ., ωστόσο, το πιο σημαντικό είναι ότι αφορούν ιδιοκτησίες δημόσιων φορέων, με τις γνωστές, διαχρονικές, απαράδεκτες αβελτηρίες ολοκλήρωσης διαδικασιών και φακέλων. Αναλυτικά, στην Κατηγορία Ι εντάσσονται τα ακόλουθα κτίρια:
1.Κτίρια που ανήκουν στο Δημόσιο, στους ΟΤΑ και στα ΝΠΔΔ, καθώς και αυτά που στεγάζουν υπηρεσίες του Δημοσίου, των ΟΤΑ και των ΝΠΔΔ.
2.Κτίρια συνάθροισης κοινού: Θέατρα, κινηματογράφοι, αίθουσες συγκέντρωσης για κοινωνικές, οικονομικές, πολιτιστικές και θρησκευτικές εκδηλώσεις, συνεδριακά κέντρα και κτίρια εκθέσεων.
3.Πολιτιστικές εγκαταστάσεις: Βιβλιοθήκες, μουσεία, αίθουσες εκθέσεων.
4.Αθλητικές εγκαταστάσεις: Κλειστά γυμναστήρια, γήπεδα με κερκίδες και κλειστούς βοηθητικούς χώρους, γήπεδα ΠΑΕ, ολυμπιακές αθλητικές εγκαταστάσεις.
5.Σταθμοί μετεπιβίβασης μέσων μαζικής μεταφοράς.
6.Πρατήρια υγρών καυσίμων και συνεργεία αυτοκινήτων: Κτίρια ή τμήματα κτιρίων που χρησιμοποιούνται για πρατήρια υγρών καυσίμων ή για πλυντήρια αυτοκινήτων, καθώς και κάθε είδους συνεργεία αυτοκινήτων.
7.Τουριστικά καταλύματα άνω των 300 τ.μ.
8.Εκπαιδευτικά κτίρια: Δημόσια και ιδιωτικά κτίρια Προσχολικής, Πρωτοβάθμιας, Δευτεροβάθμιας και Τριτοβάθμιας Εκπαίδευσης.
9.Κτίρια υγείας και κοινωνικής πρόνοιας: Νοσοκομεία, ιατρικά κέντρα, κλινικές, αγροτικά και περιφερειακά ιατρεία, κέντρα ψυχικής υγείας, κέντρα παροχής υπηρεσιών υγείας, βρεφοκομεία, παιδικοί – βρεφονηπιακοί σταθμοί, οικοτροφεία, οίκοι ευγηρίας, ιδρύματα χρονίως πασχόντων, ιδρύματα ατόμων με ειδικές ανάγκες, άσυλα.
10.Σωφρονιστικά καταστήματα: Καταστήματα κράτησης, ειδικά καταστήματα κράτησης νέων. - Έκπτωση φόρου για ανακαινίσεις – Κίνητρο έως 16.000 ευρώ μέχρι 31/12/2026
Σημαντικό οικονομικό όφελος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων προσφέρει η νέα φορολογική έκπτωση για ανακαινίσεις κατοικιών. Το πρόγραμμα δίνει τη δυνατότητα επιστροφής φόρου έως 16.000 ευρώ για εργασίες αναβάθμισης κατοικιών –ενεργειακές, λειτουργικές ή αισθητικές– οι οποίες γίνονται με νόμιμα παραστατικά και ηλεκτρονικές πληρωμές.
Η έκπτωση αφορά φυσικά πρόσωπα και καλύπτει όλες τις γνωστές εργασίες, όπως:
• αλλαγή κουφωμάτων, μονώσεων και δαπέδων,
• αντικατάσταση ειδών υγιεινής ή ανακαίνιση λουτρού και κουζίνας,
• αναβάθμιση ηλεκτρομηχανολογικών ή υδραυλικών εγκαταστάσεων,
• εγκατάσταση φωτοβολταϊκών ή αντλιών θερμότητας.
• χρωματισμούς κ.λπ.
Το μέτρο ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, δίνοντας κίνητρο στους ιδιοκτήτες να πραγματοποιήσουν νόμιμες ανακαινίσεις και να συμβάλουν στην ενεργειακή αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος της χώρας. Πέρα από το φορολογικό όφελος, η ανακαίνιση αυξάνει σημαντικά την εμπορική αξία και τη μισθωτική αποδοτικότητα ενός ακινήτου, ενώ ταυτόχρονα βελτιώνει την ποιότητα διαβίωσης. - Παράταση ισχύος οικοδομικών αδειών (έως 31 Δεκεμβρίου 2026) που ήταν σε ισχύ τον Μάρτιο του 2011
Σύμφωνα με τον ν. 5106/2024, οι οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί με βάση το προηγούμενο καθεστώς (πριν από την εφαρμογή του ΝΟΚ) και ήταν σε ισχύ τον Μάρτιο του 2011 παρατείνονται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Η παράταση αυτή αφορά τόσο τις άδειες δόμησης όσο και τις αναθεωρήσεις που ήταν σε ισχύ κατά την έναρξη ισχύος του νέου νόμου και ήταν σε ισχύ την τραγική περίοδο των Μνημονίων, προκειμένου να δοθεί επαρκής χρόνος για την ολοκλήρωση έργων που καθυστέρησαν λόγω εξωγενών παραγόντων (έλλειψη υλικών, άδειες, καθυστερήσεις σε πολεοδομίες). Η εξέλιξη αυτή είναι θετική, καθώς προστατεύει επενδύσεις εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ και επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να ολοκληρώσουν οικοδομές χωρίς την ανάγκη έκδοσης νέας άδειας, κάτι που θα σήμαινε αυξημένο κόστος και νέους ελέγχους.
Συμπέρασμα – Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες
Με βάση τις προθεσμίες και τις ρυθμίσεις που βρίσκονται σε ισχύ, οι ιδιοκτήτες είναι αναγκαίο να προχωρήσουν έγκαιρα σε:
1.Έλεγχο ανελκυστήρα και δήλωση στο Μητρώο Ανελκυστήρων.
2.Πλήρη πολεοδομικό έλεγχο και τακτοποίηση αυθαιρέτων.
3.Αξιοποίηση του κινήτρου έκπτωσης φόρου για ανακαινίσεις με νόμιμα παραστατικά.
4.Έλεγχο ισχύος οικοδομικής άδειας, εφόσον πρόκειται για ημιτελές ή προς αποπεράτωση έργο και ολοκλήρωση κτιρίου ή αξιοποίησή του.
Από την άλλη, βέβαια, το Δημόσιο οφείλει να ολοκληρώσει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
Αναμφίβολα, η συνεργασία με διπλωματούχους μηχανικούς και πιστοποιημένους συμβούλους ακινήτων είναι καθοριστική, καθώς διασφαλίζει την ορθή διαδικασία, τη νομιμότητα και την αποφυγή προστίμων. Η περίοδος αυτή, παρά τις υποχρεώσεις που δημιουργεί, αποτελεί και σημαντική ευκαιρία για κάθε ιδιοκτήτη να οργανώσει και να αναβαθμίσει την περιουσία του με όρους διαφάνειας, αξίας και ασφάλειας.
* Ο Μάνος Κρανίδης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO τεχνική εταιρείας-υπηρεσίες μηχανικών διαχείριση ακινήτων «KRAMA PROPERTY» www.kramaproperty.com, Μέλος Διοικητικού Συμβουλίου και Γραμματέας Ενημέρωσης της ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου, Επικεφαλής της παράταξης «ΧΑΛΑΝΔΡΙ ΟΡΙΖΟΝΤΑΣ 2023»
Πατήστε εδώ και δείτε τα 65 προηγούμενα άρθρα του Μάνου Κρανίδη
