Η μεταβίβαση ενός ακινήτου στην Ελλάδα είναι μια σύνθετη και χρονοβόρα, ακόμη, διαδικασία, που απαιτεί προσεκτική προετοιμασία και αυστηρή τήρηση της νομοθεσίας. Στην καρδιά της βρίσκεται ο Φάκελος Ακινήτου, δηλαδή το σύνολο των δικαιολογητικών που αποδεικνύουν τη νομιμότητα, την ιδιοκτησία και την πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου. Ένας Φάκελος που είναι χρήσιμος για κάθε ενέργεια, άδεια και ουσιαστικά θεμελιώνει τη διαδικασία αξιοποίησής του.
Ένας πλήρης Φάκελος Ακινήτου:
- Προστατεύει τον πωλητή, επιβεβαιώνοντας ότι η κυριότητα και η νομιμότητα του ακινήτου είναι ξεκάθαρες.
- Διασφαλίζει τον αγοραστή ότι δεν υπάρχουν εκκρεμότητες, αυθαιρεσίες ή κρυφά βάρη.
- Χωρίς πλήρη Φάκελο, ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να προχωρήσει σε πράξη μεταβίβασης, καθώς είναι υποχρεωμένος από τον νόμο να ελέγξει όλα τα έγγραφα, ενώ χωρίς αυτόν δεν διασφαλίζεται και η αξία του ακινήτου.
Σήμερα, τα απαραίτητα δικαιολογητικά και οι πηγές έκδοσης είναι αρκετά. Ας δούμε συνοπτικά τις πηγές και τους ειδικούς ή τους φορείς που υποστηρίζουν την έκδοση κάθε δικαιολογητικού.
- Τίτλος Ιδιοκτησίας
- Πηγή: Από τον συμβολαιογράφο που συνέταξε το συμβόλαιο ή από το Υποθηκοφυλακείο / Κτηματολογικό Γραφείο (για το πιστοποιητικό μετεγγραφής).
- Υποστήριξη: Συμβολαιογράφος ή δικηγόρος για έλεγχο τίτλων.
- Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ
- Πηγή: Εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω ΑΑΔΕ.
- Υποστήριξη: Λογιστής (έλεγχος Ε9, διορθώσεις, αιτήσεις).
- Φορολογική και Ασφαλιστική Ενημερότητα
- Πηγή: Φορολογική από τη ΑΑΔΕ, ασφαλιστική από τον e-ΕΦΚΑ.
- Υποστήριξη: Λογιστής, με εξουσιοδότηση.
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας
- Πηγή: Εκδίδεται από μηχανικό μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος του ΤΕΕ.
- Υποστήριξη: Πολιτικός μηχανικός ή αρχιτέκτονας με άδεια ασκήσεως επαγγέλματος.
- Τοπογραφικό Διάγραμμα
- Πηγή: Συντάσσεται από μηχανικό και θεωρείται ηλεκτρονικά στο Κτηματολόγιο.
- Υποστήριξη: Αγρονόμος-τοπογράφος ή πολιτικός μηχανικός.
- Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)
- Πηγή: Από ενεργειακό επιθεωρητή μέσω του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
- Υποστήριξη: Μηχανικός με ειδική άδεια ενεργειακού επιθεωρητή.
- Κτηματολογικό φύλλο Κτηματολογίου
- Πηγή: Στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή ηλεκτρονικά μέσω του gr.
- Υποστήριξη: Δικηγόρος για έλεγχο εγγραφών.
- Ειδικές περιπτώσεις
Κληρονομιά:
√ Πιστοποιητικό περί μη αποποίησης και περί μη δημοσίευσης διαθήκης από το Ειρηνοδικείο.
√ Πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης από το Ληξιαρχείο / gov.gr.
√ Αγροτεμάχια: Βεβαίωση από δασαρχείο ή αρχαιολογική υπηρεσία.
√ Οριζόντια Ιδιοκτησία: Αντίγραφο κανονισμού πολυκατοικίας από συμβολαιογράφο.
√ Λοιπά ειδικά έγγραφα.
Η ολοκλήρωση ενός Φακέλου απαιτεί συνεργασία πολλών επαγγελματιών:
- Συμβολαιογράφος: Ελέγχει την πληρότητα και συντάσσει το συμβόλαιο.
- Δικηγόρος: Διενεργεί έλεγχο τίτλων και κτηματολογικών εγγραφών.
- Μηχανικός: Ελέγχει την πολεοδομική νομιμότητα και επιφάνεια του ακινήτου, συγκεντρώνει τα δικαιολογητικά οικοδομικής άδειας, των ρυθμίσεων, κ.λπ. Εκδίδει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, συντάσσει το τοπογραφικό και, όπου απαιτείται, συντάσσει και εκδίδει το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης.
- Λογιστής: Αναλαμβάνει φορολογικά θέματα (Ε9, ΕΝΦΙΑ, ενημερότητες).
Συμπερασματικά, ο Φάκελος Ακινήτου είναι το πρώτο και ουσιαστικότερο βήμα για κάθε μεταβίβαση ή αξιοποίηση περιουσίας. Η έγκαιρη συγκέντρωση των δικαιολογητικών και η συνεργασία με εξειδικευμένους επαγγελματίες εξασφαλίζουν αξιοπιστία, ταχύτητα, διαφάνεια, ασφάλεια. Αν και έχουν επιταχυνθεί οι διαδικασίες από τους κρατικούς φορείς, ακόμη υπάρχουν εστίες καθυστέρησης στις μεταβιβάσεις ή στις οικοδομικές άδειες. Όμως, σε μια αγορά όπου ακόμη κυριαρχεί η γραφειοκρατία, φυσική ή ηλεκτρονική, ο σωστά οργανωμένος φάκελος είναι το… διαβατήριο για την επιτυχία. Η απλοποίηση των διαδικασιών και ο περιορισμός των εγγράφων, παρά τις βελτιώσεις τα τελευταία έτη, είναι μια διαρκής πρόκληση. Μέχρι να γίνουν όλα αυτά, ο πλήρης, οργανωμένος Φάκελος Ακινήτου είναι η προληπτική απάντηση.
* Ο Μάνος Κρανίδης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO τεχνική εταιρείας-υπηρεσίες μηχανικών διαχείριση ακινήτων «KRAMA PROPERTY» www.kramaproperty.com, Μέλος Διοικητικού Συμβουλίου και Γραμματέας Ενημέρωσης της ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου, Επικεφαλής της παράταξης «ΧΑΛΑΝΔΡΙ ΟΡΙΖΟΝΤΑΣ 2023»
Πατήστε εδώ και δείτε τα 63 προηγούμενα άρθρα του Μάνου Κρανίδη
