Διαχρονικά η Ελλάδα χαρακτηρίζεται από πολεοδομική αβεβαιότητα και κακή νομοθέτηση. Οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για υποθέσεις σχετικά την εκτός σχεδίου Δόμηση το 2023, τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό το 2024 και τους Οικισμούς προ έτους 1923 και κάτω των 2000 κατοίκων, επέτειναν αυτή την κατάσταση.
Η σημερινή κυβέρνηση δεν έχει επιτύχει να θεραπεύσει ή να αντιμετωπίσει τις επιπτώσεις των αποφάσεων αυτών με αποτέλεσμα η πολεοδομική αβεβαιότητα και ανασφάλεια δικαίου να κυριαρχεί ακόμη. Στο θέμα των Οικισμών που δημιουργήθηκαν προ 1923 μέχρι 2000 κατοίκους που αποτελούν το 90% στην Ελλάδα ήδη ξαφνικά τον Απρίλιο η κυβέρνηση ψήφισε, χωρίς επαρκή διαβούλευση με τους φορείς, μια νομοθεσία ΦΕΚ Δ 194/15.04.2025. σχετικά με τον Καθορισμό κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και καθορισμός χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης. Με σκοπό να επιλύσει το διαχρονικό ζήτημα των αποφάσεων του ΣτΕ για οικισμούς στο Πήλιο και το Ρέθυμνο και να θωρακίσει γενικά όλους τους οικισμούς. Όμως άφησε έωλη την περίπτωση της περίφημης ζώνης Γ δηλαδή της περιοικιστικής ζώνης που χωροθετήθηκε από του Νομάρχες την δεκαετία του 1980 και κρίθηκε λανθασμένη από το ΣτΕ.
Σήμερα έρχεται με νέα τροπολογία να φέρει δύο νέα πολεοδομικά εργαλεία για τον πολεοδομικό σχεδιασμό, την ΖΩΝΗ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΟΙΚΙΣΜΟΥ και ΠΕΡΙΟΧΗ ΕΙΔΙΚΩΝ ΧΡΗΣΕΩΝ, ώστε να εξασφαλίσει την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα τόσο των ζωνών εντός οικισμού όσο και στην ζώνη Γ. Όμως αυτό το θετικό βήμα δεν επαρκεί αφού απαιτούνται πολλά ακόμη εκκρεμή βήματα για την πολεοδομική βεβαιότητα και ασφάλεια δικαίου για νόμιμη βιώσιμη δόμηση στους δεκάδες χιλιάδες οικισμούς της χώρας, θεωρητικά τον πυρήνα κάθε περιφερειακής ανάπτυξης και παράδοσης σε μια ευνομούμενη ανεπτυγμένη χώρα!
Τα επόμενα άμεσα βήματα, μετά την ψήφιση της συγκεκριμένης τροπολογίας, για να αρθεί η πολεοδομική αβεβαιότητα είναι συνοπτικά τα ακόλουθα.
- Σύνταξη όλων των μελετών οριοθέτησης και Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων για όλη την χώρα και τους οικισμούς.
- Προέλεγχος και γνωμάτευση του ΣτΕ και πολυετή διαδικασία έγκρισης τους μέσω θεσμικής διαδικασίας.
- Θεσμική διαδικασία έγκρισής, ένταξης και χωροθέτησης ανά Δήμο και Περιφέρεια.
- Έκδοση εγκυκλίων από ΥΠΕΝ ώστε να εξασφαλιστούν άμεσα όλες οι αιτούμενες άδειες δόμησης ή πράξεις σε οικόπεδα στους οικισμούς με ενιαία αντιμετώπιση στις ΥΔΟΜ σε όλη την χώρα και όχι κατά το δοκούν κάθε αρμοδίου υπαλλήλου. Επίσης η κυβέρνηση δεν έχει φροντίσει, ως οφείλει, να εξασφαλίσει την εναρμονισμένη πολεοδομική αντιμετώπιση σε όλες τις Υπηρεσίες Δόμησης, που είναι αποδεκατισμένες στην τύχη τους, χωρίς στελέχωση και υποδομές αλλά και μια οργανωμένη δομή με ενιαία εφαρμογή των πολεοδομικών κανόνων και των κανονισμών στην χώρα.
Σε κάθε περίπτωση οι ιδιοκτήτες οφείλουν, για να μειώσουν το πολεοδομικό ρίσκο, ανά περίπτωση, να έχουν πλήρες τοπογραφικό και βεβαίωση όρων δόμησης από αρμόδια πολεοδομία. Οι τρέχουσες πραγματικές συνέπειες περιλαμβάνουν: α) τη σταδιακή εδραίωση σε χαμηλότερα επίπεδα της μαζικής οικοδομικής δραστηριότητας, τόσο σε περιοχές εκτός σχεδίου, όπου αυτή είναι ήδη περιορισμένη, όσο και σε οικισμούς και περιοχές εντός σχεδίου, λόγω του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), β) τη μείωση των αγοραπωλησιών γης και γ) την ανατροπή της βιώσιμης ανάπτυξης της χώρας, με ιδιαίτερη έμφαση στην αποκέντρωση και την περιφερειακή ανάπτυξη. Ένα κεντρικό ζήτημα της αβέβαιης κατάστασης είναι ότι βρισκόμαστε στην αρχή μιας περιόδου παγώματος της οικοδομικής δραστηριότητας, κυρίως της μικρομεσαίας μαζικής, η οποία αποτελεί τη βάση της βιώσιμης ανάπτυξης. Για το 2025, αναμένεται ότι οι οικοδομικές άδειες θα σημειώσουν ετήσια πτώση περίπου 20% σε αριθμό και 40% σε επιφάνεια.
Η χώρα πορεύεται στο άγνωστο σχετικά με την οικοδομική και αναπτυξιακή πορεία της. Χωρίς θερμικά θωρακισμένο Οικοδομικό Κανονισμό και πλήρες πολεοδομικό πλαίσιο στην εντός και εκτός σχεδίου δόμηση, χωρίς πολεοδομίες που λειτουργούν αποτελεσματικά. Η κυβέρνηση οφείλει, χωρίς καθυστερήσεις, να βγάλει σχετικές εγκυκλίους, ένα οδικό χάρτη προς όλες τις υπηρεσίες και τους πολίτες, για όλες τις περιπτώσεις, να νομοθετήσει ισχυρά με προληπτικό έλεγχο από το ΣτΕ και να πιέσει για την έκδοση όλων των πολεοδομικών εκκρεμοτήτων και σχεδίων στη χώρα. Η εναπόθεση στη σύνταξη των νέων 255 πολεοδομικών σχεδίων είναι μια θετική αλλά πολυετής διαδικασία, αφού η νομοθέτηση και εφαρμογή τους απαιτεί γραφειοκρατία, αποφάσεις, εγκρίσεις και διαβούλευση, η οποία εδώ και πολλά έτη δεν υπάρχει στην ελληνική κοινωνία, με βασική ευθύνη των κυβερνήσεων. Απαιτείται άμεση δράση γιατί η πραγματική ανάπτυξη είναι σήμερα στον αέρα, το ρίσκο εκτινάσσεται και οι τιμές ακινήτων επίσης, και η βάρκα της βιώσιμης ανάπτυξης πορεύεται χωρίς ορατό προορισμό!
* Ο Μάνος Κρανίδης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO τεχνική εταιρείας-υπηρεσίες μηχανικών διαχείριση ακινήτων «KRAMA PROPERTY» www.kramaproperty.com, Μέλος Διοικητικού Συμβουλίου και Γραμματέας Ενημέρωσης της ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου, Επικεφαλής της παράταξης «ΧΑΛΑΝΔΡΙ ΟΡΙΖΟΝΤΑΣ 2023»
Πατήστε εδώ και δείτε τα 57 προηγούμενα άρθρα του Μάνου Κρανίδη
