Η μετατροπή παλαιών καταστημάτων και επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες αποτελεί πλέον μία από τις πιο δυναμικές τάσεις στην αγορά ακινήτων. Σε πολλές περιοχές της χώρας – ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα – ισόγεια καταστήματα που παραμένουν κλειστά για χρόνια αποκτούν νέα ζωή ως διαμερίσματα, μικρές κατοικίες ή επενδυτικά ακίνητα. Η ανάγκη στέγασης, η ενίσχυση της ζήτησης από το εξωτερικό μέσω του προγράμματος Golden Visa Greece, αλλά και η στροφή προς πιο ευέλικτες μορφές κατοικίας, δημιουργούν ένα νέο τοπίο. Ωστόσο, η αλλαγή χρήσης είναι μία σύνθετη πολεοδομική και τεχνική διαδικασία που απαιτεί προσοχή.
Πώς γίνεται η αλλαγή χρήσης Η αλλαγή χρήσης από επαγγελματικό χώρο σε κατοικία εξετάζεται πρωτίστως βάσει:
- Των επιτρεπόμενων χρήσεων γης στην περιοχή
- Της οικοδομικής άδειας του κτιρίου
- Των διατάξεων του Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ)
- Τυχόν ειδικών περιορισμών (διατηρητέα, παραδοσιακοί οικισμοί κ.λπ.)
Ο μηχανικός ελέγχει αν η νέα χρήση (κατοικία) επιτρέπεται και αν μεταβάλλονται πολεοδομικά μεγέθη, απαιτήσεις στάθμευσης ή τεχνικά χαρακτηριστικά του κτιρίου. Ανάλογα με την περίπτωση:
- Είτε απαιτείται νέα Άδεια Δόμησης,
- Είτε αρκεί Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας και ενημέρωση φακέλου.
Η επιλογή δεν είναι τυπική – εξαρτάται από το αν επηρεάζεται ο φέρων οργανισμός, αν αλλάζουν φορτία σχεδιασμού ή αν δημιουργείται νέα αυτοτελής ιδιοκτησία.
Τα βασικά σημεία προσοχής
- Νομιμότητα υφιστάμενης κατάστασης: Αυθαίρετες κατασκευές ή αποκλίσεις από την αρχική άδεια πρέπει να τακτοποιηθούν πριν από οποιαδήποτε διαδικασία.
- Τεχνικές προδιαγραφές κατοικίας: Η κατοικία έχει συγκεκριμένες απαιτήσεις σε: Φυσικό φωτισμό και αερισμό, ελάχιστα τετραγωνικά και ύψη, θερμομόνωση και ενεργειακή απόδοση. Δεν αρκεί η «διαρρύθμιση»· πρέπει να πληρούνται ουσιαστικά κριτήρια κατοίκησης.
- Κανονισμός πολυκατοικίας: Σε ορισμένες περιπτώσεις απαιτείται συναίνεση, ιδίως όταν η μετατροπή επηρεάζει κοινόχρηστους χώρους.
- Φορολογικές συνέπειες: Η αλλαγή χρήσης μπορεί να επηρεάσει ΕΝΦΙΑ, αντικειμενική αξία και εμπορική αποτίμηση του ακινήτου.
- Ο προϋπολογισμός του έργου για αλλαγή χρήσης: Είναι αυξημένος κατά ελάχιστον 800€ / τ.μ λόγω νέων απαιτήσεων ΗΜ, διαρρυθμίσεων, μονώσεων, κλπ. για την αλλαγή χρήσης και κατασκευή νέων χώρων πχ μπάνιο, κουζίνα, υπνοδωμάτια.
Η νέα ζήτηση και το επενδυτικό ενδιαφέρον Η ενίσχυση του επενδυτικού ενδιαφέροντος μέσω του Golden Visa Greece έχει αυξήσει σημαντικά τη ζήτηση για κατοικίες συγκεκριμένων προδιαγραφών και αξιών. Παράλληλα, η έλλειψη διαθέσιμων νέων κατοικιών ωθεί την αγορά σε λύσεις αξιοποίησης υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος. Χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα παλαιών επαγγελματικών χώρων – ιδίως σε ημιεμπορικές ζώνες – μπορούν να μετατραπούν σε σύγχρονες κατοικίες, συμβάλλοντας:
- Στην αναβάθμιση περιοχών
- Στην αύξηση προσφοράς στέγης
- Στην ενεργειακή αναβάθμιση παλαιών κτιρίων
- Στην προσέλκυση κεφαλαίων
Η μετατροπή από επαγγελματική σε κατοικία αποτελεί, ουσιαστικά, μετάβαση σε ηπιότερη χρήση.
Η ανάγκη περαιτέρω απλοποίησης Σήμερα, η αγορά χρειάζεται σαφήνεια και ταχύτητα. Η αλλαγή χρήσης από επαγγελματικό χώρο σε κατοικία – όταν δεν μεταβάλλονται πολεοδομικά μεγέθη και δεν επηρεάζεται ο φέρων οργανισμός – θα μπορούσε να αντιμετωπίζεται με πιο απλουστευμένο και ενιαίο πλαίσιο. Η θεσμική λογική οφείλει να αναγνωρίσει ότι:
- Η μετατροπή σε κατοικία δεν επιβαρύνει την περιοχή με εντατικότερη χρήση
- Συμβάλλει στην απορρόφηση ανενεργών ακινήτων
- Ενισχύει τη βιωσιμότητα των πόλεων
Ένα σταθερό, διαφανές και απλοποιημένο σύστημα θα ενίσχυε τις επενδύσεις, θα μείωνε τη γραφειοκρατία και θα επιτάχυνε την παραγωγή νέου οικιστικού αποθέματος χωρίς νέα δόμηση.
Η αλλαγή χρήσης δεν είναι απλώς τεχνική διαδικασία. Είναι εργαλείο αστικής και οικονομικής ανάπτυξης. Με σωστό έλεγχο, τεχνική επάρκεια και θεσμική απλοποίηση, μπορεί να αποτελέσει βασικό μοχλό αναβάθμισης του υφιστάμενου κτιριακού δυναμικού της χώρας. Το ζητούμενο πλέον δεν είναι αν θα συνεχιστεί η τάση – αλλά αν το θεσμικό πλαίσιο θα προσαρμοστεί έγκαιρα ώστε να την υποστηρίξει αποτελεσματικά.
* Ο Μάνος Κρανίδης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO τεχνική εταιρείας-υπηρεσίες μηχανικών διαχείριση ακινήτων «KRAMA PROPERTY» www.kramaproperty.com, Μέλος Διοικητικού Συμβουλίου και Γραμματέας Ενημέρωσης της ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου, Επικεφαλής της παράταξης «ΧΑΛΑΝΔΡΙ ΟΡΙΖΟΝΤΑΣ 2023»
Πατήστε εδώ και δείτε τα 70 προηγούμενα άρθρα του Μάνου Κρανίδη