Στην Ελλάδα ετησίως γίνονται εκατομμύρια μισθώσεις όλων των τύπων και ακινήτων. Η διαδικασία της μίσθωσης (ενοικίασης) ακινήτων μπορεί να φαίνεται απλή, αλλά κρύβει παγίδες – τόσο για τον ιδιοκτήτη όσο και για τον μισθωτή. Ας δούμε αναλυτικά ορισμένα βασικά σημεία που πρέπει να προσέξουν και οι δύο πλευρές ώστε να πετύχουν μια αμοιβαία βιώσιμη λειτουργική συμφωνία.

Οι ιδιοκτήτες πρωτίστως πρέπει
1ονΝα φροντίσουν την καλή κατάσταση, συντήρηση του ακινήτου και εφόσον είναι εφικτό την ανακαίνιση ή ενεργειακή αναβάθμιση του.
2ον Να προετοιμάζουν ένα φάκελο του ακινήτου όπως ενεργειακό πιστοποιητικό ή ένα πρότυπο μισθωτήριο και τους βασικούς όρους της μίσθωσης
3ον Να ζητήσουν μια ρεαλιστική τιμή μίσθωσης εντός αγοράς
4ον Να προωθήσουν δυναμικά το ακίνητο είτε μέσω αγγελιών, μεσιτών και λοιπών πλατφορμών και δικτύων. 5
5ον Να ζητήσουν βασικά στοιχεία για την αξιοπιστία του μισθωτή να καλύψει και να ικανοποιήσει την μισθωτική σύμβαση.

Οι μισθωτές πρωτίστως πρέπει
1ον Να αποσαφηνίσουν τις ανάγκες και τις βασικές προδιαγραφές τους όσον αφορά στο ακίνητο προς αναζήτηση, την περιοχή, επιφάνεια, κλπ.
2ον Να κάνουν μια εις βάθος έρευνα αγοράς και να επισκεφθούν πολλά ακίνητα πριν αποφασίσουν
3ον. Να διαπραγματευθούν άμεσα και αποφασιστικά όταν εντοπίσουν ένα ακίνητο που τους ταιριάζει
4ον. Να ελέγξουν καλά και διεξοδικά το ακίνητο προτού το παραλάβουν
5ον.  Να μην κλείσουν ακίνητα προς μίσθωση από φωτογραφίες κλπ χωρίς να το επισκεφθούν και να το ελέγξουν.

Επίσης και οι δύο πλευρές είναι κρίσιμο να α υπογράφουν μισθωτήριο συμβόλαιο και όχι μόνο ανάρτηση γνωστοποίηση στο ΤΑΧΙΣ. Ας αναδείξουμε κρίσιμα σημεία ενός σωστά δομημένου μισθωτηρίου συμβολαίου.

  1. Αναλυτική Περιγραφή του Ακινήτου

Η μίσθωση πρέπει να περιλαμβάνει:

  • Ακριβή διεύθυνση και όροφο.
  • Τετραγωνικά μέτρα επιφάνεια ακινήτου σύμφωνα με τον τίτλο ιδιοκτησίας και ρυθμίσεις αυθαιρέτων.
  • Κατάσταση και εξοπλισμός: π.χ. θέρμανση (αυτόνομη/κεντρική), κουφώματα, ηλεκτρικές συσκευές, έπιπλα.
  • Χρήση του ακινήτου (π.χ. κατοικία, επαγγελματική χρήση, Airbnb – αν επιτρέπεται).
  1. Καταβολή Ενοικίου και Αναπροσαρμογές

Η σύμβαση πρέπει να προβλέπει:

  • Ποσό μισθώματος καθαρό (χωρίς κοινόχρηστα).
  • Ημερομηνία πληρωμής κάθε μήνα.
  • Τρόπος πληρωμής (π.χ. τραπεζική κατάθεση).
  • Προβλέψεις αναπροσαρμογής: μπορεί να συνδεθεί με τον πληθωρισμό ή να είναι σταθερό για συγκεκριμένο διάστημα.
  1. Εγγύηση (Κατοχύρωση Ιδιοκτήτη)

Συνήθως ζητείται 1 ή 2 ενοίκια ως εγγύηση. Αυτή:

  • Επιστρέφεται στο τέλος της μίσθωσης, αν δεν υπάρχουν φθορές ή οφειλές.
  • Δεν συμψηφίζεται με το τελευταίο ενοίκιο χωρίς συμφωνία.
  • Πρέπει να υπάρχει σαφής περιγραφή στο συμβόλαιο για το τι θεωρείται φθορά.
  1. Συντήρηση και Ευθύνες

Η σύμβαση πρέπει να ξεκαθαρίζει:

  • Ο ιδιοκτήτης καλύπτει δομικές και κύριες βλάβες (υδραυλικά, ηλεκτρολογικά δίκτυα, στέγη).
  • Ο μισθωτής είναι υπεύθυνος για τις καθημερινές συντηρήσεις και μικροεπισκευές (λάμπες, μπαταρίες, αλλαγή φίλτρων κ.λπ.).
  • Αν ένας λέβητας χαλάσει λόγω παλαιότητας, ο ιδιοκτήτης πληρώνει. Αν χαλάσει λόγω κακής χρήσης, την ευθύνη φέρει ο μισθωτής.
  1. Διάρκεια – Λήξη – Πρόωρη Αποχώρηση
  • Ελάχιστη διάρκεια για μισθώσεις κατοικίας: 3 χρόνια (ακόμα και αν η σύμβαση ορίζει λιγότερο).
  • Πρόωρη αποχώρηση από μισθωτή: Μπορεί να γίνει μόνο με:
    • Γραπτή προειδοποίηση (συνήθως 1-2 μήνες).
    • Καταβολή αποζημίωσης αν προβλέπεται ρήτρα.
  • Ανανέωση ή παράταση: Συμφωνείται νέα σύμβαση ή γίνεται σιωπηρή παράταση. Η παραμονή μετά τη λήξη της μίσθωσης χωρίς αντίρρηση του ιδιοκτήτη, θεωρείται νέα σύμβαση αορίστου χρόνου.
  1. Δήλωση στη ΔΟΥ & Φορολογικά
  • Η σύμβαση μίσθωσης υποβάλλεται υποχρεωτικά στο TAXISnet από τον ιδιοκτήτη εντός 30 ημερών από υπογραφή.
  • Ο ενοικιαστής αποδέχεται ψηφιακά τη σύμβαση.
  • Για αλλαγή ονόματος σε ΔΕΔΔΗΕ, ΕΥΔΑΠ απαιτείται ανάρτηση μισθωτηρίου ΤΑXIS.
  • Τα μισθώματα φορολογούνται με βάση την κλίμακα εισοδήματος. Οι ιδιοκτήτες που δεν δηλώνουν τις μισθώσεις διατρέχουν τον κίνδυνο προστίμων ή απώλειας νομικής κάλυψης σε περίπτωση διαφωνιών.

Εκτός αυτών των προφανών σημείων ορισμένες Συμβουλές για μια καλύτερη και ασφαλή μίσθωση

  • Πρώτα η αξιοπιστία μισθωτή μετά το ύψος του μισθώματος!
  • Χρησιμοποιήστε πρότυπο συμβόλαιο μίσθωσης με νομική υποστήριξη.
  • Μην εμπιστεύεστε προφορικές συμφωνίες – όλα γραπτώς!
  • Επιλέξτε διαφανείς και σταθερούς όρους για μακροχρόνια συνεργασία.
  • Καταγράψτε κατάσταση ακινήτου κατά την παραλαβή και παράδοση (φωτογραφίες ή πρωτόκολλο).

Συμπερασματικά το πιο σημαντικό, η μίσθωση είναι μια νομική σχέση που απαιτεί υπευθυνότητα και επικοινωνία από τις δύο πλευρές. Είναι μια νομική σχέση και συμφωνία αλλά πρώτα μια διαρκή πολυετής ανθρώπινη επικοινωνία και συνεργασία. Εκτός όλων των κλασικών συμβουλών και διαδικασιών πάντα η εκτίμηση του ανθρώπου είναι αυτή που θεμελιώνει ουσιαστικά την σχέση και την μακρόχρονη βιώσιμη διατήρηση της. Οι ώριμες σωστές αξιόπιστες ανθρώπινες σχέσεις πάντα είναι αυτές που εξασφαλίζουν την επιτυχία ενώ τα έγγραφα, συμβουλές και διαδικασίες την πλαισιώνουν. Καλή επιτυχία, με βιώσιμες συμφωνίες για μια καλή ποιότητα ζωής και λογικές αποδόσεις των ακινήτων.

* Ο Μάνος Κρανίδης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO τεχνική εταιρείας-υπηρεσίες μηχανικών διαχείριση ακινήτων «KRAMA PROPERTY» www.kramaproperty.com, Μέλος Διοικητικού Συμβουλίου και Γραμματέας Ενημέρωσης της ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου, Επικεφαλής της παράταξης «ΧΑΛΑΝΔΡΙ ΟΡΙΖΟΝΤΑΣ 2023» 

Πατήστε εδώ και δείτε τα 59 προηγούμενα άρθρα του Μάνου Κρανίδη