Το 2023 είναι για την κοινωνία, οικονομία και βέβαια για την αγορά ακινήτων ένα έτος μεταίχμιο με σημεία προσοχής και δυνατότητες επενδύσεων καλής απόδοσης. Ειδικά για την αγορά ακινήτων ισχύουν ορισμένα φαινόμενα και σημαντικές τάσεις που πρέπει να έχουν στη σκέψη και πρακτική τους οι ιδιοκτήτες, ενδιαφερόμενοι, επαγγελματίες, επενδυτές μικροί και μεγάλοι. Τα κυριότερα φαινόμενα και τάσεις είναι τα ακόλουθα:
- Οι τιμές πώλησης και μίσθωσης κατοικιών έχουν σταθερή άνοδο, αλλά όπως αυτό καταγράφεται σε επίπεδο ζήτησης και αγγελιών. Οι τελικές τιμές δεν είναι γνωστές και για να επιτευχθούν νέες συμφωνίες το 2023 θα απαιτηθεί προσαρμογή τους από τους πωλητές η εκμισθωτές. Ειδικά σε ακίνητα παλαιότητας, δηλαδή προ 10ετίας, που δεν δεσμεύονται από την αύξηση του κόστους κατασκευής μετά το 2020. Ήδη ένα φαινόμενο σημαντικό είναι η εξάρτηση της ζήτησης από αυτή του εξωτερικού, με την εγχώρια ζήτηση να περιορίζεται σε ένα μικρό ποσοστό Ελλήνων. Αυτό συμβαίνει τόσο λόγω της αδυναμίας επένδυσης των απαραίτητων ιδίων κεφαλαίων λόγω περιορισμένης αποταμίευσης, διαθέσιμου εισοδήματος και αύξησης του κόστους ζωής των νοικοκυριών όσο και της αδυναμίας εξασφάλισης δανεισμού, ειδικά μετά την άνοδο των επιτοκίων. Ήδη υπάρχουν στοιχεία που δείχνουν επιβράδυνση των συναλλαγών και ότι οι συμφωνίες περιορίζονται στο σημερινό επίπεδο τιμών.
- Η δυναμική σε μαζικό επίπεδο παρατηρείται στις κατοικίες κατά κύριο λόγο. Τα επαγγελματικά ακίνητα αφορούν μόνο μεγάλους παίκτες, ΑΕΕΑΠ, FUNDS, μεγάλες επιχειρήσεις και μεγάλοι αυτόνομοι επενδυτές. Οι μικρομεσαίοι είναι εκτός αγοράς γιατί δεν υπάρχει η ανάγκη και ζήτηση για αγορές νέων επαγγελματικών χώρων και γιατί δεν υπάρχει και η οικονομική δυνατότητα για νέες αγορές.
- Η αναξιοποίητη προσφορά ακινήτων είναι μεγάλη. Η πολιτεία εκτιμάει ότι σήμερα υπάρχουν τουλάχιστον 200 χιλιάδες ακίνητα κενά. Επίσης ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων είναι στα τραπεζικά χαρτοφυλάκια. Εφόσον η πολιτεία εκκινήσει μια πολιτική κινήτρων για την μεγαλύτερη ενεργοποίηση των κενών ακινήτων και οι τράπεζες επιταχύνουν την αξιοποίηση των ακινήτων τους στη μαζική αγορά τότε μια μεγαλύτερη προσφορά ώριμων ακινήτων, ειδικά κατοικία, θα οδηγήσει σε ισορροπίες τιμών χαμηλότερα. Η ενεργοποίηση των κενών ακινήτων είναι μια μεγάλη πρόσκληση για το 2023 τόσο την πολιτεία όσο και τους ιδιοκτήτες τους, είτε αυτοί είναι φυσικά πρόσωπα είτε επιχειρήσεις είτε το κράτος ή θεσμικοί επενδυτές.
- Η Ελλάδα ενισχύει τον ρόλο της στην αγορά πολυτελών κατοικιών, που φτάνει σε παγκόσμιο επίπεδο άνω του 1 τρις ευρώ. Ο ρόλο της ενισχύεται λόγω των σημαντικών πλεονεκτημάτων της όπως η θέση, η ατέλειωτή ακτογραμμή και τα πολλά πανέμορφα νησιά, ο καιρός, η εστίαση, το επίπεδο εξυπηρέτησης, η υψηλή αξία του προσωπικού, το κορυφαίο επίπεδο ποιότητας κατασκευής, το υψηλό επίπεδο ασφαλείας και οι βελτιωμένες κτιριακές, οδικές και τεχνολογικές υποδομές. Επίσης η ελληνική αγορά ακινήτων προσφέρει ακίνητα ποικίλλων χαρακτηριστικών από κατοικίες σε υπέροχα νησιά και παραθαλάσσιες περιοχές της ηπειρωτικής χώρας, αστικά διαμερίσματα αλλά δίπλα στην θάλασσα ή και σαλέ στο βουνό. Για τους ενδιαφερομένους από το εξωτερικό, όλες τις χώρες, οι τιμές των 3.500-4000€/τμ και άνω δεν είναι απαγορευτικές, ειδικά σε σύγκριση με τις χώρες της Ευρώπης και για ακίνητα κορυφαίας ποιότητας κατασκευής ενεργειακής κλάσης Α. Ενώ αναπτύσσεται τόσο η αγορά 2η κατοικίας πχ εξοχικής αλλά και 1η κατοικίας. Το πρόγραμμα visa είναι ακόμη ανταγωνιστικό παρά τις πρόσφατες αλλαγές ενώ και πρόσβαση στην χώρα είναι πλήρης κα άνετη, είτε αεροπορικά είτε οδικά ή μέσω θαλάσσης.
Το 2023 φαίνεται ότι είναι έτος προσαρμογής, λογικό φαινόμενο αφού έτσι θα αποφευχθεί μια ανεπιθύμητη φούσκα υπερβολικής αύξησης ζητούμενων τιμών χωρίς αντίκρισμα και πτώση των συναλλαγών συμφωνιών στη μαζική αγορά ακινήτων. Όμως η ευκαιρία λογικής ανάπτυξης παραμένει ισχυρή και οι επενδύσεις με πολύ καλή απόδοση είναι εφικτές. Βέβαια οι παίκτες της αγοράς πρέπει να λάβουν υπόψιν τους τα ανωτέρω φαινόμενα και να τα εντάξουν στη τακτική τους ώστε να πετύχουν τους λογικούς στόχους τους και καλές συμφωνίες. Οι πωλητές να προσαρμοστούν σε ρεαλιστικές προσδοκίες, φυσιολογικά κέρδη και δικαιολογημένες τιμές, ακόμη και εάν στοχεύουν σε ζήτηση εξωτερικού. Ενώ οι ενδιαφερόμενοι και επενδυτές, με καλή έρευνα αγοράς και την υποστήριξη ειδικών, έχουν τη δυνατότητα για καλές αγορές και αποδόσεις. Να μην ξεχνάμε άλλωστε η αγορά ακινήτων, και η Ελληνική, είναι για μακροπρόθεσμες υπεραξίες και πάντα η λογική win-win δίνει θετικό αποτέλεσμα.
* Ο Μάνος Κρανίδης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου, Επικεφαλής ΧΑΛΑΝΔΡΙ ΟΡΙΖΟΝΤΑΣ 2023 και υποψήφιος δήμαρχος Χαλανδρίου
Πατήστε εδώ και δείτε τα 27 προηγούμενα άρθρα του Μάνου Κρανίδη