Μάνος Κρανίδης*: Αντικειμενικές αξίες ακινήτων, τα ανοικτά ζητήματα

Στις αρχές του 2022 η κυβέρνηση ανακοίνωσε νομοθετικά τις νέες τιμές ζώνης στη χώρα, οι οποίες είναι το κύριο μέγεθος υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών. Συνοπτικά, η παρέμβαση αφορούσε 13.600 περίπου ζώνες, από τις οποίες οι 10.200 περίπου ήταν υφιστάμενες και οι 3.400 νέες ζώνες, με περιοχές που ήταν εκτός συστήματος αντικειμενικών τιμών. Στο σύνολο των ζωνών προέκυψε κατά μέσο όρο αύξηση 19,5% στο 55%, μείωση 14,7% στο 21% και ίδιες τιμές στο 24%. Οι αντικειμενικές αξίες αποτελούν τη βάση υπολογισμού τόσο για τον ΕΝΦΙΑ, των φόρων μεταβιβάσεων, δωρεάς, κληρονομιάς των δημοτικών φόρων και ΤΑΠ, όσο και για τα όρια ένταξης σε προγράμματα επιδοτήσεων, π.χ. επίδομα θέρμανσης κ.λπ. Συνεπώς, οι τιμές ζώνης και κατ’ επέκταση οι αντικειμενικές αξίες είναι ένα κρίσιμο μέγεθος για εκατομμύρια ιδιοκτήτες και για το κράτος.
Υπάρχουν, όμως, ανοικτά ζητήματα.
Πρώτον, αφήνεται να διαρρεύσει ότι η κυβέρνηση θέλει να αλλάξει τώρα τις τιμές ζώνης σε λοιπές περιοχές σε όλη την Ελλάδα, που ήταν εκτός αντικειμενικού συστήματος ή είχαν χαμηλές τιμές ζώνης. Γιατί αυτό δεν έγινε με την πρόσφατη συνολική παρέμβαση; Εάν προχωρήσει, πρέπει να γίνει με μεγάλη προσοχή, ορθή εκτίμηση και λογικές τιμές ζώνης, ενώ πρέπει περιοδικά να ελέγχει και να προσαρμόζει τις υφιστάμενες τιμές ζώνης, ειδικά σε περιοχές χαμηλής ζήτησης και αξιών. Άλλωστε, οι τιμές δεν έχουν αυξηθεί σε όλη τη χώρα και σε κάθε σημείο της Ελλάδας και πλέον υπάρχουν περισσότερες συγκριτικές τιμές.
Δεύτερον, παραμένει ανοικτή μια μεγάλη διαχρονική έλλειψη, αφού μια ολοκληρωμένη πολιτική απαιτεί την ανακοίνωση όλων των συντελεστών υπολογισμού των σημαντικών φόρων, όπως ο συντελεστής παλαιότητας και εμπορικότητας, ώστε τελικά να είναι δίκαιο το τελικό αποτέλεσμα του πλέγματος φόρων ακινήτων για τους 6 εκατομμύρια ιδιοκτήτες, φυσικά και νομικά πρόσωπα. Για παράδειγμα, ο συντελεστής εμπορικότητας που αφορά τη φορολογική αξία των επαγγελματικών ακινήτων είναι σήμερα σε πολλές περιοχές ξεχασμένος στο παρελθόν, στο υψηλό επίπεδο του 2 έως και 7, δηλαδή με απλά λόγια ένα κατάστημα σε περιοχή τιμή ζώνης 2000€/τ.μ. θα φορολογηθεί 3 έως 7 φορές παραπάνω, πράγμα απαράδεκτο και λάθος στην πλειονότητα των περιπτώσεων εμπορικών ακινήτων. Γι’ αυτό ο συντελεστής εμπορικότητας πρέπει να τροποποιηθεί ανά περιοχή, να εκφράζει σωστά την εμπορικότητα των οδών και σίγουρα να μειωθεί καθολικά! Επίσης, ο συντελεστής παλαιότητας είναι ξεχασμένος, με απαξίωση-έκπτωση ετησίως κάθε κατοικίας μόνο περίπου στο 1%, και πρέπει να αυξηθεί. Σήμερα, με νεόδμητα ακίνητα κορυφαίας ενεργειακής κατάταξης Α ή Α+, πρέπει άμεσα να διευρυνθεί η έκπτωση της αντικειμενικής αξίας λόγω παλαιότητας, αφού ένα νεόδμητο ακίνητο έχει πλέον πολύ μεγάλη διαφορά αξίας από ένα ακίνητο 30ετίας και άνω, ειδικά χωρίς ανακαίνιση ή ενεργειακή αναβάθμιση. Μάλιστα, μια μεγάλη εκκρεμότητα είναι να εφαρμόζεται σωστά ο συντελεστής παλαιότητας για τον ΕΝΦΙΑ, που σήμερα τεχνητά, βάσει του έτους ή της δεκαετίας κατασκευής των ακινήτων, δεν υπάρχουν ουσιαστικές εκπτώσεις φόρου, αλλά μικρότερες αυξήσεις για τους ιδιοκτήτες!
Η ακίνητη περιουσία παραμένει, ευτυχώς, η διαχρονική αγάπη των Ελλήνων, η πηγή λαϊκής αποταμίευσης για πάνω από 6 εκατ. ιδιοκτήτες. Γι’ αυτό απαιτείται μια ολοκληρωμένη πολιτική, με στόχο την είσπραξη λιγότερων εσόδων από φόρους ή τέλη κατοχής και περισσότερα παραγωγικά έσοδα από την αύξηση της οικονομικής δραστηριότητας, των κατασκευών, των ανακαινίσεων ή του αριθμού των μεταβιβάσεων και μισθώσεων ακινήτων. Συνεπώς, η βάση φορολόγησης και το ύψος της φορολογίας ανά ακίνητο και ιδιοκτήτη να είναι δίκαια και λογικά. Γι’ αυτό τα δύο μεγάλα ανοικτά ζητήματα πρέπει άμεσα να διευθετηθούν σωστά και μελετημένα και η πολιτεία να υιοθετήσει παγίως ένα φορολογικό σύστημα με φόρους ή τέλη περιορισμένου ύψους και κίνητρα, ανά ιδιοκτήτη και ακίνητο, δίκαιες αντικειμενικές και είσπραξη πολλών παραγωγικών εσόδων από τη διεύρυνση των συναλλαγών, των κατασκευών και γενικά της αναπτυξιακής διαδικασίας και διεύρυνσης της δράσης στο μεγάλο και κρίσιμο κλάδο των ακινήτων.

* Ο Μάνος Κρανίδης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου, Επικεφαλής ΧΑΛΑΝΔΡΙ ΟΡΙΖΟΝΤΑΣ 2023  και υποψήφιος δήμαρχος Χαλανδρίου

Πατήστε εδώ και δείτε τα 20 προηγούμενα άρθρα του Μάνου Κρανίδη