Μάνος Κρανίδης*: Πορεία Τιμών κατοικιών – Αιτίες και μια πρόβλεψη

Τον Ιούνιο 2022, ένα έτος υψηλότατου πληθωρισμού, στο επίκεντρο της κρίσης ενέργειας και ανοικτά τα θέματα του πολέμου και του κορονοϊού, στην Ελλάδα οι ζητούμενες τιμές κατοικιών, τόσο πωλήσεων όσο και μισθώσεων, παραμένουν μεσοσταθμικά σε υψηλό επίπεδο με αυξητική τάση. Πρόσφατα στοιχεία της ιστοσελίδας του Portal αγγελιών ακινήτων spitogatos για το β τρίμηνο 2022 δείχνουν ότι οι ζητούμενες τιμές πώλησης και μίσθωσης κατοικιών πανελλαδικά έχουν αυξηθεί στην μεγάλη πλειοψηφία των περιοχών της Ελλάδος. Φαινόμενο που έρχεται σε αντίθεση με το επίπεδο των σημερινών εισοδημάτων και επενδυτικής δυνατότητας των Ελλήνων πολιτών. Αλλά η άνοδος αυτή μπορεί να εξηγηθεί από τα ακόλουθα αίτια:

1. Η σημαντική μείωση των τιμών πώλησης κατοικιών για πολλά έτη της οικονομικής κρίσης. Για παράδειγμα αναλυτική μελέτη του ιδίου Portal αγγελιών ακινήτων spitogatos δείχνει ότι την δεκαετία 2011-2017 οι ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών μειωθήκαν κατά 40%. Άρα η αύξηση των ζητούμενων τιμών από το 2018 έχει ως αίτιο και την μεγάλη μείωση των προηγουμένων ετών της οικονομικής κρίσης.
2. Η υψηλή ζήτηση για μισθώσεις, ειδικά κατοικιών υψηλής κατασκευαστικής ποιότητας, εδώ και πολλά έτη διατηρεί τις ζητούμενες τιμές μισθωμάτων σε ανοδική τροχιά αφού και η προσφορά κατοικιών ποιότητας είναι περιορισμένη. Είναι μια τάση πολυετής αφού από το 2011 τα  νοικοκυριά στράφηκαν στις μισθώσεις όταν η δυνατότητα αγοράς έγινε απαγορευτική με την είσοδο στην εποχή των μνημονίων και της οικονομικής κρίσης.
3. Η υψηλή ζήτηση για επενδύσεις ακινήτων, τόσο μεγάλου βεληνεκούς όσο και μικρομεσαίου επιπέδου. Η Ελλάδα έχει αναδειχθεί ως επενδυτικός προορισμός με αποτέλεσμα την αύξηση της διεθνούς ζήτησης αλλά και δειλά της αναγκαίας εσωτερικής ζήτησης. Ειδικά η ζήτηση εξωτερικού παραμένει δυνατή, τόσο στην Αθήνα και Αττική όσο και στη Νησιωτική χώρα. Η άνοδος των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων και του τουρισμού είναι μοχλός για αυτό το φαινόμενο. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το πρώτο τρίμηνο του 2022 υπήρξαν εισροές ξένων κεφαλαίων 374 εκατ. ευρώ για την απόκτηση ακινήτων στην ελληνική αγορά, με αύξηση της τάξεως του 75% συγκριτικά με το αντίστοιχο διάστημα του 2021, όταν είχαν καταγραφεί εισροές 214 εκατ. ευρώ. Το 2021 συνολικά είχαν επενδυθεί κεφάλαια 1,17 δισ. ευρώ, μέγεθος αυξημένο κατά 34,5%, σε σχέση με τα 875 εκατ. ευρώ του 2020.
4. Η περιορισμένη ακόμη προσφορά νεόδμητων κατοικιών προς πώληση ή μίσθωση. Η ανέγερση νέων κατοικιών είχε φρενάρει η σταματήσει μετά το 2010 μέχρι το 2018 με αποτέλεσμα η προσφορά σήμερα να είναι μικρή ως ποσοστό των συνολικών ακινήτων, παρά την σημαντική αύξηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας τα τελευταία 2 έτη.
5. Η εκτίναξη του κόστους κατασκευής είναι ένα μεγάλο εμπόδιο για ανέγερση νεόδμητων ακινήτων σε προσιτές τιμές. Όταν το κόστος κατασκευής για ένα νεόδμητο ακίνητο ενεργειακής κατάταξης Α υψηλής ποιότητας φτάνει 1.600-2.000€/τμ τότε προσθέτοντας και την αξία γης που στις μεσοστάθμικα είναι άνω των 1000-1200€/δομήσιμο τμ τότε γίνεται πλήρως αντιληπτό ότι πολύ δύσκολα μπορούν να προσφερθούν νεόδμητα ακίνητα κάτω από 3.800-4.000€/τμ, ειδικά σε Βόρεια και Νότια Προάστια. Παράλληλα η αύξηση του κόστους ανακαίνισης επίσης καθιστά δύσκολη την αναβάθμιση ακινήτων παλαιότητας ώστε αυτά να εισέλθουν ανταγωνιστικά στην προσφορά κατοικιών προς μίσθωση ή πώληση.
6. H διατήρηση των αρχικών τιμών πώλησης, των ζητούμενων, σε αρχικό υψηλό επίπεδο για να υπάρχει το απαραίτητο πεδίο διαπραγμάτευσης με δεδομένο ότι κάθε ενδιαφερόμενος έχει ακόμη το σχετικό διαπραγματευτικό πλεονέκτημα. Οι ζητούμενες τιμές έχουν μια βασική έννοια, είναι το αρχικό σημείο εκκίνησης της τιμής ενός ακινήτου όταν αυτό βγαίνει στην αγορά. Η τελική τιμή είναι άγνωστη αλλά δεδομένα θα είναι χαμηλότερη. Το ποσοστό ποικίλλει και είναι κατά κανόνα μεταξύ 10-20%.

Βέβαια η άνοδος των τιμών από μόνη της δεν αποτυπώνει την συνολική εικόνα, αφού το πιο κρίσιμο στοιχείο είναι η πορεία των συναλλαγών, αγοραπωλησιών, μισθώσεων κατοικιών και τουριστικών κατοικιών. Γιατί η αγορά αναπτύσσεται όταν υπάρχει άνοδος των συναλλαγών άρα και οικονομική δραστηριότητα και βιώσιμη κάλυψη των αναγκών των ενδιαφερομένων. Σε αυτό το πλαίσιο η πρόβλεψη μας είναι ότι ξανά η ελληνική αγορά ακινήτων θα μοιραστεί σε ταχύτητες ή επίπεδα και, κατά ουσία, θα αφορά ένα περιορισμένο κοινό επενδυτών και ενδιαφερομένων υψηλότερων εισοδημάτων ή επενδυτικής ικανότητας. Τα ακίνητα υψηλών τιμών και κορυφαίας ποιότητας που αφορούν κοινό επίσης υψηλών εισοδημάτων θα διατηρήσουν τα επίπεδα τιμών ενώ αυτά που αφορούν την μεσαία τάξη σε περιοχές χαμηλότερων εισοδημάτων θα οδηγηθούν μεσοπρόθεσμα σε πτώση τιμών λόγω αδυναμίας διατήρησης ενεργού ζήτησης. Η πορεία της οικονομίας, του διαθεσίμου εισοδήματος, την δυνατότητας λογικού δανεισμού και βέβαια του πληθωρισμού θα κρίνουν τις εξελίξεις. Σε κάθε περίπτωση η πολιτεία όμως οφείλει να έχει ένα ολοκληρωμένο σχέδιο για την αγορά κατοικίας και στέγης.

* Ο Μάνος Κρανίδης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου, Επικεφαλής ΧΑΛΑΝΔΡΙ ΟΡΙΖΟΝΤΑΣ 2023  και υποψήφιος δήμαρχος Χαλανδρίου

Πατήστε εδώ και δείτε τα 16 προηγούμενα άρθρα του Μάνου Κρανίδη