Ακίνητα: Τι βλέπουν οι αναλυτές για τιμές και αποδόσεις το 2016

Αναθέρμανση του ενδιαφέροντος σε δύο βασικούς τομείς της αγοράς ακινήτων (η οποία θα συνεχιστεί και το 2016), βλέπει η εταιρεία συμβούλων ακινήτων Danos/BNP Paribas:

• Στα ακίνητα εισοδήματος, όπου οι αποδόσεις έχουν παραμείνει σε γενικές γραμμές σταθερές
• Στα ξενοδοχεία και λοιπά τουριστικά ακίνητα, όπου βέβαια μένει να δούμε και τι θα γίνει με τις ρυθμίσεις των κόκκινων δανείων και πώς οι τράπεζες θα «συμπεριφερθούν» στους υπερχρεωμένους ξενοδόχους.

Σε πρόσφατη έκθεσή της για την πορεία της κτηματαγοράς στην Ελλάδα, αναφέρεται στο «φρένο» που μπήκε το 2015 στην αναστροφή της πορείας.

«Δυστυχώς η συγκρατημένη αισιοδοξία με την οποία αντιμετώπιζε η αγορά ακινήτων το 2015, στο αντίστοιχο περσινό διάστημα, έδωσε τη θέση της στην αβεβαιότητα και στην απόσυρση του ενδιαφέροντος των επενδυτών, ειδικότερα τους πρώτους οκτώ μήνες του έτους», αναφέρει η έκθεση.

Η υπογραφή του μνημονίου, ως δείγμα θέλησης παραμονής στην Ευρωζώνη, η ψήφιση των προαπαιτούμενων, αλλά και η ανακεφαλαιοποίηση του τραπεζικού συστήματος δίνουν την εντύπωση, πως η κατάσταση θα μπορούσε να επανέλθει σε μια κανονικότητα, απαραίτητη προϋπόθεση για να ξαναμπεί η χώρα στον επενδυτικό χάρτη. Αυτό φάνηκε και από την υλοποίηση μισθώσεων σε γραφεία και καταστήματα τους τελευταίους μήνες, γεγονός, που βοήθησε να υπάρχει σταθεροποίηση των μισθωμάτων στους prime γραφειακούς χώρους, αλλά και να παρατηρηθούν φαινόμενα έλλειψης στην προσφορά καταστημάτων στους κύριους δρόμους, ειδικότερα δε στην Ερμού.

Η κατάσταση εξακολουθεί βέβαια να παραμένει ρευστή, όσον αφορά αγοραπωλησίες ακινήτων. Αναλυτικά:

Γραφειακοί χώροι

Η συγκεκριμένη αγορά είναι πάντα αυτή, που είναι πιο ευαίσθητη στις αλλαγές της οικονομικής και δημοσιονομικής πολιτικής.

Η συγκεκριμένη αγορά παρουσιάστηκε σταθερή το 2015. Τα ενοίκια γραφείων στους εμπορικούς δρόμους παρέμειναν σταθερά σε γενικές γραμμές, με ελάχιστες εξαιρέσεις. Στις κεντρικές λεωφόρους όπως η Λ. Συγγρού, παρατηρείται μια μικρή μείωση της δραστηριότητας, συνεπώς και των επιπέδων των τιμών, ενώ σε άλλες περιοχές παρουσιάζεται μεγαλύτερος όγκος συναλλαγών.

Τα ενοίκια γραφείων στους εμπορικούς δρόμους της Θεσσαλονίκης, κυμαίνονται από 5 ευρώ έως 8 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως. Η συνεχιζόμενη πτώση της οικονομικής δραστηριότητας, απόλυτα συνυφασμένη με τη ζήτηση νέων γραφειακών χώρων, έχει οδηγήσει σε σημαντική πτώση της ζήτησης και αντίστοιχα και των τιμών.

Οι γραφειακοί χώροι ήταν ανέκαθεν το αγαπημένο προϊόν των επενδυτών (περίπου 50% των συνολικών επενδύσεων διεθνώς γίνονται σε γραφειακούς χώρους). Στην Ελλάδα οι αποδόσεις κινούνται στα ελκυστικά επίπεδα του 8%-8,5%.

Εάν στο γενικότερο περιβάλλον δεν υπάρξουν σημαντικές μεταβολές, το 2016 θα συνεχιστεί η τάση σταθεροποίησης των τιμών.

Λιανεμπόριο (retail)

Η ζήτηση νέων σημείων από τις εταιρείες είναι στενά συνδεδεμένη και με το διαθέσιμο εισόδημα των καταναλωτών, γι’ αυτό και η συγκεκριμένη αγορά ήταν αυτή, που χτυπήθηκε ιδιαίτερα από την κρίση.

Το 2015 μεγάλες εταιρείες λιανικής, φαίνεται να έχουν εκμεταλλευτεί τις ιστορικά χαμηλές τιμές στους κεντρικούς εμπορικούς δρόμους. Οι τιμές έχουν σταθεροποιηθεί, τα κενά καταστήματα έχουν μειωθεί και η απορρόφηση κενών χώρων έχει αυξηθεί.

Συνοπτικά, ενώ υπήρχε μια μεγάλη έμφαση στις τοπικές και στις δευτερογενείς αγορές λιανικής, τα τελευταία χρόνια, αυτό έχει αρχίζει να εξαφανίζεται. Οι αγορές λιανικής, όπως η Νέα Σμύρνη και το Χαλάνδρι, εξακολουθούν να έχουν χαμηλά ποσοστά κενών χώρων σε κεντρικούς τους δρόμους, αλλά τώρα οι πρωτογενείς αγορές αυξήθηκαν σημαντικά, κυρίως με την έννοια των κενών καταστημάτων, τα οποία έχουν περιοριστεί. 

Έχουν γίνει σημαντικές μισθώσεις σε υψηλότερες τιμές σε δρόμους σαν την Ερμού, αλλά και σε άλλες κύριες αγορές.

Σε ό,τι αφορά τη Θεσσαλονίκη, τα μισθώματα των καταστημάτων κατά τη διάρκεια του 2015 παρέμειναν σταθερά. Παράλληλα έχει μειωθεί σημαντικά η διαθεσιμότητα στις εμπορικές οδούς της πόλης.

Η αγορά των εμπορικών κέντρων συνεχίζει να ανθίσταται παρά την κρίση. Εμπορικά κέντρα, όπως το THE MALL, το GOLDEN HALL και το ATHENS METRO MALL κατέγραψαν την αλλαγή στις καταναλωτικές συνήθειες των Ελλήνων, κρατώντας τις πληρότητές τους και την επισκεψιμότητά τους σε υψηλά επίπεδα, ενώ και μικρότερα, όπως το RIVER WEST, συνεχίζουν τη σταθερά ανοδική πορεία. Δεν είναι τυχαίο, πως κατά διαστήματα υπάρχουν έντονες φήμες για την εξαγορά μεγάλων εμπορικών κέντρων στην Ελλάδα. Τα εμπορικά ακίνητα, ως επενδυτικό προϊόν, παραμένουν δημοφιλή, με τις αποδόσεις για τα καταστήματα στις κύριες αγορές να παραμένουν γύρω στο 8% και για τα υπόλοιπα σημεία να κυμαίνονται περί το 9%.

Οικιστική αγορά

Η συγκεκριμένη αγορά έχει εντελώς διαφορετικά χαρακτηριστικά από τις προηγούμενες. Κατά τη διάρκεια του 2015 συνεχίστηκε η πτώση τιμών, αλλά με σαφώς μικρότερο πρόσημο, από τις προηγούμενες χρονιές. Υπάρχουν πολλοί λόγοι, που η αγορά οικιστικών ακινήτων δυσκολεύεται να ανακάμψει, παρά το γεγονός, πως ιδιαίτερα στα ακίνητα των ακριβών περιοχών, υπάρχει σημαντική κάμψη στις τιμές.

Ξενοδοχεία-τουριστική κατοικία

Η άνοδος του τουρισμού έχει οδηγήσει σε σημαντική ζήτηση ξενοδοχειακών μονάδων, η οποία όμως προς το παρόν δεν μεταφράζεται σε συγκεκριμένες συναλλαγές, καθώς στις περισσότερες περιπτώσεις υπάρχει υψηλός δανεισμός των τουριστικών επιχειρήσεων και αδυναμία εξεύρεσης λύσης εκ μέρους των τραπεζών.

Αποθηκευτικοί χώροι / logistics

Η συγκεκριμένη αγορά, δεν παρουσίασε σημαντικές μεταβολές το 2015. Τα ενοίκια είναι σε χαμηλά επίπεδα (2.5-3.5 ευρώ /τ.μ. μηνιαίως στην Αθήνα και 1-2,5 ευρώ/τ.μ. στη Θεσσαλονίκη) και δεν πραγματοποιούνται σημαντικές συμφωνίες στον συγκεκριμένο χώρο, καθώς η αγορά χαρακτηρίζεται από έλλειψη δραστηριότητας, με λίγες ευκαιρίες για μίσθωση, λόγω της οικονομικής αβεβαιότητας στην ελληνική αγορά. Οι διαπραγματεύσεις, που ολοκληρώνονται, πραγματοποιούνται κυρίως ως επαναδιαπραγματεύσεις μισθωμάτων, καθώς οι μισθωτές εκμεταλλεύονται την αστάθεια και τις χαμηλές τιμές, που επικρατούν. Επενδυτικά, το συγκεκριμένο προϊόν, παρουσιάζει αποδόσεις της τάξης του 11%-13%.